Der Kauf bzw. Verkauf der eigenen Immobilie ist f\u00fcr viele Menschen das finanziell gr\u00f6\u00dfte und wichtigste Gesch\u00e4ft des Lebens. Was es dabei zu beachten gilt, wei\u00df Clemens Neuschwender, kommissarischer Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Notarkammer Pfalz.<\/p>\n
Ausschluss von Sachm\u00e4ngelanspr\u00fcchen \u2013 Gekauft wie gesehen<\/p>\n
\u201eSobald der Entschluss zum Kauf einer Immobilie gefasst ist, sollten K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer diese zun\u00e4chst auf Herz und Nieren pr\u00fcfen\u201c, mahnt Neuschwender. Denn jedenfalls bei gebrauchten Immobilien enth\u00e4lt der Kaufvertrag in der Regel einen umfassenden Ausschluss von Sachm\u00e4ngelanspr\u00fcchen. In diesem Fall kann die K\u00e4uferseite M\u00e4ngel nur geltend machen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde, die Verk\u00e4uferseite eine Garantie f\u00fcr die Beschaffenheit \u00fcbernommen oder aber einen Mangel arglistig verschwiegen hat. K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer sollten sich daher \u00fcber etwaige wesentliche versteckte M\u00e4ngel der Immobilie, wie beispielsweise defekte Leitungen oder aber Feuchtigkeitssch\u00e4den, umfassend informieren. Denn diese muss die Verk\u00e4uferseite nur offenlegen, wenn sie ihr bekannt sind. Insbesondere bei \u00e4lteren Immobilien ist es daher ratsam, bei der Besichtigung eine fachkundige Person hinzuzuziehen. Verk\u00e4uferinnen und Verk\u00e4ufern sei an dieser Stelle empfohlen, auch ungefragt alle bekannten wesentlichen M\u00e4ngel zusammenzustellen und der K\u00e4uferseite nachweisbar offenzulegen. \u201eSo kann insbesondere ein sp\u00e4terer Arglistvorwurf vermieden werden\u201c, erl\u00e4utert Neuschwender.<\/p>\n
Zudem sollten sich K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer einen \u00dcberblick \u00fcber alle relevanten Dokumente und Unterlagen verschaffen. Wichtig sind insbesondere die Baugenehmigung, Baupl\u00e4ne, der Energieausweis, Grundrisse, bei vermieteten Immobilien auch der Mietvertrag und Nachweise \u00fcber Mieteink\u00fcnfte, bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserkl\u00e4rung und Versammlungsprotokolle sowie Nachweise \u00fcber Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen. Die Verk\u00e4uferseite sollte sicherstellen, dass diese Unterlagen fr\u00fchzeitig zur Einsicht vorliegen.<\/p>\n
Finanzierung ja oder nein?<\/p>\n
Von der K\u00e4uferseite ebenfalls fr\u00fchzeitig gekl\u00e4rt werden sollte, ob der Erwerb ganz oder teilweise durch ein Darlehen finanziert werden soll oder nicht. Dies ist immer dann notwendig, wenn nicht s\u00e4mtliche Kosten aus Eigenmitteln beglichen werden k\u00f6nnen. \u201eDer Kapitalbedarf umfasst dabei nicht nur den reinen Kaufpreis\u201c, wei\u00df Neuschwender. Auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, eine ggf. anfallende Maklerprovision, Aufwendungen f\u00fcr Modernisierungen und Renovierungen sowie Geb\u00fchren f\u00fcr den Notar und das Grundbuchamt) sollten hierbei einkalkuliert werden.<\/p>\n
Steuerliche Fallstricke beachten<\/p>\n
Verk\u00e4uferinnen und Verk\u00e4ufer sollten im Blick behalten, dass der Verkauf von Immobilien unter gewissen Umst\u00e4nden Einkommensteuer, zum Beispiel in Gestalt der sog. Spekulationssteuer, ausl\u00f6sen kann. Eine R\u00fccksprache mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater ist insbesondere dann geboten, wenn die Immobilie nicht vollst\u00e4ndig oder nicht durchgehend zu privaten Wohnzwecken dient oder gedient hat bzw. wenn die Immobilie auch betrieblich genutzt wird bzw. wurde.<\/p>\n
Notarinnen und Notare als neutrale und unabh\u00e4ngige Beraterinnen und Berater<\/p>\n
Schon vor der Beurkundung kl\u00e4rt die Notarin bzw. der Notar den Sachverhalt, ber\u00e4t die Vertragsbeteiligten unparteiisch und kl\u00e4rt sie umfassend \u00fcber eventuelle Risiken und m\u00f6gliche Alternativgestaltungen auf. Darauf aufbauend erstellt sie\/er den Entwurf eines ausgewogenen, den Interessen der Beteiligten entsprechenden Kaufvertrages und steht in der Folge f\u00fcr s\u00e4mtliche Fragen zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n
Gut zu wissen:<\/p>\n
Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich. Die notarielle Beratung einschlie\u00dflich der Entwurfst\u00e4tigkeit ist in der Beurkundungsgeb\u00fchr enthalten, unabh\u00e4ngig von der Schwierigkeit, dem Aufwand und der Anzahl der Besprechungstermine.<\/p>\n
Nach der Beurkundung sorgt die Notarin bzw. der Notar schlie\u00dflich f\u00fcr eine sichere und reibungslose Abwicklung des Vertrags und gew\u00e4hrleistet so, dass die Verk\u00e4uferseite den Kaufpreis und die K\u00e4uferseite das Eigentum an der Immobilie erh\u00e4lt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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