Die notariellen Online-Verfahren

Wer ein Unternehmen gründen möchte, stellt sich häufig die Frage, wie der Gründungsprozess konkret abläuft. In der Vergangenheit war stets ein Präsenztermin beim Notar notwendig. Die notariellen Online-Verfahren ermöglichen es nunmehr, dass von der initialen Gründung einer GmbH oder UG über Kapitalmaßnahmen und Satzungsänderungen bis hin zur Liquidation und Anmeldung der Löschung aus dem Handelsregister alle erforderlichen Beschlüsse rein online gefasst und angemeldet werden können. Ein Gang zum Notar vor Ort bleibt selbstverständlich möglich, ist aber nicht mehr zwingend erforderlich. „Hierdurch wird nicht nur der Komfort bei der Durchführung derartiger Vorgänge erhöht, sondern zugleich die Effizienz durch die Einsparung von Wegstrecken optimiert“, bemerkt Clemens Neuschwender, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz.

Verbesserung der Antragsstrecke

Die Antragsstrecke, welche Bürger vor der Beurkundung durchlaufen müssen, wurde grundlegend überarbeitet und optimiert. „Sie ist nun einfacher, intuitiver sowie übersichtlicher und kann über das Bürgerportal https://online.notar.de gestartet werden. Dort sind auch umfangreiche Erläuterungen abrufbar“, erklärt Neuschwender.

Nach einer erstmaligen Registrierung, welche nur wenige Minuten in Anspruch nimmt, gelangt man in seinen persönlichen virtuellen Bereich, in welchem man sich mit seinem Beurkundungsvorhaben zügig an eine Notarin oder einen Notar wenden kann. „Notarinnen und Notare dürfen im Rahmen von Online-Verfahren nur tätig werden, wenn der Sitz der Gesellschaft oder der Wohnsitz eines Gesellschafters bzw. Geschäftsführers in ihrem Amtsbereich liegt“, erläutert Neuschwender. Nach Angabe der wesentlichen Daten können die Gründer den Notar bzw. die Notarin aus einer sodann angezeigten Liste auswählen. „Beim Ausfüllen der Grunddaten sollte auf eine möglichst sorgfältige Eingabe geachtet werden, um im weiteren Gründungsprozess Verzögerungen und Mehraufwand zu vermeiden“, betont Neuschwender.

Im Bürgerportal können Entwürfe und sonstige Dokumente ausgetauscht, Termine vereinbart oder auch ein Beratungstermin per Videokonferenz durchgeführt werden. Zudem steht ein privater Chat zur Verfügung. Es können außerdem Steuerberater oder Geschäftspartner in das Verfahren einbezogen werden. Die Beurkundung erfolgt im Wesentlichen wie im Notarbüro vor Ort: Die Urkunde wird den Beteiligten vorgelesen und erläutert, Rückfragen werden besprochen und mögliche Änderungen sogleich vor den Beteiligten in das Dokument eingearbeitet. Sind alle Fragen geklärt und besteht Einverständnis mit der Urkunde, wird diese mittels einer qualifizierten elektronischen Signatur digital unterzeichnet.

Vorteile der Online-Verfahren bestehen uneingeschränkt fort

Bei der digitalen Beurkundung werden auch nach der Optimierung der Antragsstrecke höchste Anforderungen an die Identifizierung der Beteiligten gewahrt. Hierzu wird die Online-Funktion des Personalausweises genutzt, deren Daten über das Smartphone ausgelesen und auf Echtheit sowie Manipulationsfreiheit geprüft werden. Zusätzlich wird auch die elektronisch unmittelbar auf dem Ausweisdokument gespeicherte Lichtbilddatei ausgelesen und im Beurkundungstermin von der Notarin oder dem Notar abgeglichen. Alle Beteiligten „unterzeichnen“ sodann mit einer individuell durch TAN-Eingabe erstellten qualifizierten elektronischen Signatur, dem in besonderer Weise fälschungssicheren elektronischen Ersatz einer klassischen Unterschrift. Ähnlich wie die TAN beim Online-Banking wird die Signatur jedes Mal neu erzeugt, sodass eine betrügerische Mehrfachverwendung ausgeschlossen ist.

Auch die Vorgaben an den Datenschutz werden vollumfänglich beachtet: „Das System wird von der Bundesnotarkammer in staatlicher Verwaltung betrieben – und nicht von kommerziellen privaten Anbietern. Die Daten liegen verschlüsselt auf Servern in Deutschland“, stellt Neuschwender fest. In anderen Ländern – darunter beispielsweise auch Österreich – werden die nach deutschem Recht erforderlichen Anforderungen an Rechtssicherheit, Vertraulichkeit und Datenschutz nicht in gleicher Weise gewährleistet. Virtuelle Beurkundungen und Beglaubigungen aus diesen Staaten werden daher von Registergerichten in Deutschland regelmäßig nicht anerkannt. Um sich vor vermeidbaren Schäden zu schützen, sollten derartige Angebote besser gemieden werden.

Die Beurkundung im Online-Verfahren dauert nach erfolgreicher Identifikation der Beteiligten nicht länger als beim Notar vor Ort. Die Erstellung der qualifizierten elektronischen Signatur nimmt ungefähr soviel Zeit in Anspruch wie die Unterschrift, welche sie ersetzt. Die Bedienung erfolgt einfach und intuitiv mittels einer individuellen TAN-Eingabe. „Für die Gründung einer klassischen GmbH sollten etwa 60 bis 90 Minuten eingeplant werden. Bei komplexen Gestaltungen oder einem langen Satzungstext kann der Vorgang jedoch mehr Zeit in Anspruch nehmen“, so Neuschwender.

Technische Voraussetzungen

Um die Dienste zu nutzen, werden lediglich ein Smartphone mit der Notar-App, ein Computer oder Tablet sowie ein gültiges Ausweis- und Lichtbilddokument mit freigeschalteter eID-Funktion benötigt, zum Beispiel der Personalausweis. Bei Ausweisdokumenten, welche vor dem 02.08.2021 ausgestellt wurden, wird zusätzlich ein Reisepass benötigt, um für eine verlässliche Identifizierung das Lichtbild auslesen zu können.

Weitergehende Informationen und den Startpunkt für Ihr notarielles Online-Verfahren finden Sie unter https://online.notar.de. Ergänzend steht Ihnen auch die neue Website der Bundesnotarkammer zur GmbH-Gründung unter https://gmbh-gruenden.notar.de zur Verfügung.

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.

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Fragwürdige Geschäftsmodelle kommerzieller Verwahrunternehmen

Die steigende Bedeutung von General- und Vorsorgevollmachten sowie Patientenverfügungen im alltäglichen Leben hat auch dazu geführt, dass Einzelne aus der Privatwirtschaft hier ein lukratives Geschäftsfeld für sich entdeckt haben:

Privatunternehmen werben mitunter mit der vermeintlich sicheren, treuhänderischen Verwahrung der Originalvollmachten und Patientenverfügungen sowie dem weltweiten sofortigen Zugriff auf die digitalisierten Kopien – selbstverständlich gegen ein nicht unerhebliches Entgelt. „Vorsicht!“, warnt Stephanie Reber, Notarassessorin bei der Landesnotarkammer Bayern. „Geben Bevollmächtigte Originaldokumente aus der Hand, ist die sofortige Handlungsfähigkeit im Vorsorgefall gefährdet.“ So ist beispielsweise die Kündigung eines Mietvertrages durch Bevollmächtigte unwirksam, wenn die Vollmachtsurkunde nicht im Original oder in Ausfertigung vorgelegt werden kann und der Vermieter oder die Vermieterin die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Auch bei einer Patientenverfügung können Probleme auftreten. Sie bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, muss also eigenhändig unterschrieben sein. Grundsätzlich ist zwar auch die elektronische Form möglich. Technisch bedarf es dann aber einer besonderen qualifizierten elektronischen
Signatur. Die Unterschrift mit einem elektronischen Stift auf einem Tablet reicht ebenso wenig aus wie digitale Kopien von Papierurkunden. Die beworbene weltweite Zugriffsmöglichkeit auf digitalisierte Papierdokumente bietet Bürgerinnen und Bürgern keinen Mehrwert gegenüber einem selbst erstellten Scan, der sie wesentlich günstiger käme. Da bei einfachen Kopien – seien es digitale oder analoge – keine Gewähr dafür besteht, dass die Vollmacht oder Patientenverfügung nicht zwischenzeitlich widerrufen und die Originale vernichtet wurden, werden sie im Rechtsverkehr zu Recht nicht akzeptiert.

Im Ernstfall bedeutet dies: Nach der Einlieferung in ein Krankenhaus fragen Ärztinnen oder Ärzte häufig nach Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung. Die Angehörigen wissen zwar von deren Existenz. Wurden die Dokumente jedoch bei einem Privatunternehmen in Verwahrung gegeben, sind die Originale nicht sofort verfügbar. Angehörige müssen in der Notsituation unter Hochdruck alle Hebel in Bewegung setzen, um schnellstmöglich an das Originaldokument zu gelangen. Gewonnen haben Bürgerinnen und Bürger dadurch nichts. Im Gegenteil: Sie zahlen obendrein noch gutes Geld.

Sofortige Handlungsfähigkeit und sichere Aufbewahrung des Originals gibt’s ohne Zusatzkosten bei Notarinnen und Notaren!

Vorteile bietet die notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht, wenn gewünscht mit Patientenverfügung. Die Originalurkunde wird von der Notarin bzw. dem Notar ohne Zusatzkosten in die Urkundensammlung genommen und dort über Jahrzehnte sicher aufbewahrt. Worin der Unterschied zur kommerziellen Verwahrung liegt, erläutert Reber: „Vollmachtgeberinnen und Vollmachtgeber bzw. deren Vertrauenspersonen erhalten nach Errichtung der notariellen Urkunde von dieser sogenannte Ausfertigungen. Eine Ausfertigung stellt keine bloße Kopie dar, sondern ist im Rechtsverkehr wie das Originaldokument zu behandeln. Somit können mehrere ‚Originale‘ produziert werden.“ Durch Vorlage einer Ausfertigung können eine Bevollmächtigung oder die Erklärungen in einer Patientenverfügung rechtssicher und zuverlässig nachgewiesen werden.

Ein weiterer großer Vorteil gegenüber privatschriftlichen oder rein unterschriftsbeglaubigten Vollmachten: „Bei Verlust besteht die Möglichkeit, nachträglich weitere Ausfertigungen bei der verwahrenden Notarin oder dem verwahrenden Notar zu beantragen. Auf Wunsch des Vollmachtgebers kann Notarinnen und Notaren sogar die Befugnis eingeräumt werden, unter genau festgelegten Bedingungen Ausfertigungen direkt an die Bevollmächtigten auszuhändigen“, weiß Reber. So lassen sich sofortige Handlungsfähigkeit in akuten Notsituationen, Ersatz bei Verlust und sichere Aufbewahrung ohne Zusatzkosten miteinander vereinen. Bei der nicht beurkundeten Vollmacht oder Patientenverfügung ist es bei einem Verlust oder einer Zerstörung hingegen nicht möglich, Ersatz zu bekommen, vielmehr ist eine Neuerrichtung nötig. Das ist aber nicht möglich, wenn der oder die Erklärende nicht mehr geschäftsfähig ist.

Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister ist ein Muss

Wichtig ist nach Errichtung einer Vorsorgevollmacht und/oder einer Patientenverfügung auch, dass diese beim
Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer (www.vorsorgeregister.de) registriert wird. Damit können im
Notfall Betreuungsgericht und behandelnde Ärztinnen und Ärzte schnell und zuverlässig in Erfahrung bringen, ob
es eine Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung gibt und mit den registrierten Vertrauenspersonen in Kontakt
treten.

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.

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Die Suche nach der richtigen Immobilie ist oft anstrengend und zeitintensiv. Kein Wunder, dass rechtliche Fragen
dabei häufig zunächst in den Hintergrund treten. Aber Vorsicht: Unverheiratete Paare sollten besonders Vorsorge
treffen.

Was passiert bei einer Trennung?

Steht ein Partner als Alleineigentümer im Grundbuch und werden keine weiteren Regelungen getroffen, ist der
andere Partner rechtlich kaum abgesichert. Insbesondere ist er nach der Trennung nicht mehr berechtigt, die
Immobilie zu nutzen, wenn es ihm der eingetragene Eigentümer nicht ausdrücklich erlaubt. Einen Anspruch auf
finanziellen Ausgleich hat er nur im Ausnahmefall, beispielsweise wenn er den Immobilienkauf finanziell
unterstützt oder Arbeitsleistungen beim Ausbau erbracht hat. Ob und in welcher Höhe der Ausgleichsanspruch
besteht, ist eine im Voraus nur schwer abschätzbare Frage des Einzelfalls und später gegebenenfalls vor Gericht
zu klären. Besonders problematisch sind gemeinsam aufgenommene Darlehen. Hier besteht das Risiko, langfristig
für die Finanzierung der Immobilie zu haften, selbst wenn man sie nach der Trennung nicht mehr nutzen kann.

„Aber auch der gemeinsame Erwerb zu Miteigentum ist nicht immer optimal“, weiß Clemens Neuschwender,
Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz zu berichten. Trage ein Partner anteilig mehr zum Immobilienerwerb bei,
als es seiner Beteiligung am Eigentum entspricht, drohe Streit, wenn es zu einer Trennung kommt. Außerdem
könne in diesem Fall Schenkungsteuer anfallen. Je nach Konstellation könne es daher sinnvoll sein, Investitionen
durch ausdrückliche Vereinbarungen (z.B. Darlehen) auf eine sichere Grundlage zu stellen und gegebenenfalls mit einem Grundpfandrecht abzusichern oder durch Nutzungsrechte (z.B. Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht)
auszugleichen. Auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit flexiblen Beteiligungsquoten
komme in Betracht.

Und was gilt, wenn ein Partner stirbt?

„Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind – anders als Ehegatten – keine gesetzlichen Erben“,
erläutert Neuschwender. Stirbt einer der Lebensgefährten und hat er erbrechtlich nicht durch Testament oder
Erbvertrag vorgesorgt, erben allein die Abkömmlinge, also die Kinder und Enkelkinder des Verstorbenen. Hat der
Verstorbene keine Abkömmlinge, wird er von seinen Eltern oder Geschwistern beerbt.

Doch auch wenn im Testament oder Erbvertrag der Lebensgefährte bedacht wird, steht den Abkömmlingen oder,
falls der Verstorbene keine Abkömmlinge hinterlässt, den Eltern ein gesetzlicher Pflichtteil zu. Dieser beträgt die
Hälfte dessen, was ihnen eigentlich zustehen würde, wenn es kein Testament oder keinen Erbvertrag gäbe. Bei
einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Wohnung oder dem Haus müssten sie demnach zum Wert von
einem Viertel der Immobilie ausbezahlt werden.

Auch steuerlich stehen unverheiratete Paare schlecht da: Denn der erbschaftsteuerliche Freibetrag beläuft sich
auf lediglich 20.000 Euro. Zum Vergleich: Bei Ehegatten sind es hingegen 500.000 Euro und die selbstgenutzte
Immobilie bleibt vollständig außen vor.

Notarielle Beratung in Anspruch nehmen

Jeder Fall ist anders. Deshalb beraten Notarinnen und Notare individuell zur passenden rechtlichen Gestaltung,
um die Interessen und Wünsche aller Beteiligten bestmöglich in Einklang zu bringen.

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.

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GmbH-Gründungen, Satzungsänderungen, Registeranmeldungen

Bereits seit August letzten Jahres können Beurkundungen zur Gründung einer GmbH oder einer UG (haftungsbeschränkt) sowie Beglaubigungen von Anmeldungen zum Handels-, Partnerschafts- und Genossenschaftsregister online erfolgen. Zum 1. August 2023 wurde der Anwendungsbereich der notariellen Online-Verfahren erheblich erweitert: Fortan kann auch die Gründung von GmbHs mit Sacheinlage bzw. Sachagio auf Wunsch der Beteiligten grundsätzlich online vorgenommen werden. Gleiches gilt für einstimmig gefasste Gesellschafterbeschlüsse über Satzungsänderungen sowie für Kapitalerhöhungen. Zudem erfasst die Erweiterung die Beglaubigung von Anmeldungen zum Vereinsregister, sodass künftig alle gesellschaftsrechtlichen Registeranmeldungen digital erledigt werden können. „Diese zielgerichtete Ausweitung notarieller Online- Verfahren ist ein weiterer Meilenstein der Digitalisierung des Notariats“, kommentiert Sommer.

Technische Voraussetzungen für die Teilnahme

Das Online-Verfahren erfolgt über ein besonders gesichertes und in staatlicher Verwaltung betriebenes Videokommunikationssystem der Bundesnotarkammer. Die Voraussetzungen für die Teilnahme sind einfach:

Benötigt werden lediglich ein Computer, Laptop oder Tablet mit Kamera und Mikrofon, ein handelsübliches Smartphone mit der kostenfreien Notar-App sowie ein aktueller Lichtbildausweis mit freigeschalteter eID-Funktion, etwa der Personalausweis. Die rechtssichere Identifizierung erfolgt in einem zweistufigen Verfahren anhand des elektronischen Identitätsnachweises (eID) und des Lichtbildes der Beteiligten. Bei älteren Ausweisdokumenten (Ausstellungsdatum vor dem 02.08.2021) wird für das Auslesen des Lichtbildes über die Notar-App zusätzlich ein Reisepass benötigt. „Die Videobeurkundung genügt höchsten Anforderungen an Rechtssicherheit und Datenschutz, sodass die Vertraulichkeit der persönlichen Daten uneingeschränkt gewährleistet ist“, erklärt Sommer. Digitale Beurkundungen oder Beglaubigungen in anderen Staaten, wie etwa Österreich, erreichen dieses Maß an Rechtssicherheit nicht und werden in Deutschland daher regelmäßig nicht anerkannt. Bürgerinnen und Bürger sollten solche Angebote daher meiden.

Praktischer Ablauf

Anfragen für ein notarielles Online-Verfahren können nach erfolgreicher Registrierung über die Internetplattform der Bundesnotarkammer im Handumdrehen an eine Notarin oder einen Notar gestellt werden; alternativ kann auf Wunsch auch die Notarin bzw. der Notar zu einem Videoverfahren einladen. „Notarinnen und Notare dürfen in Online-Verfahren tätig werden, wenn der Sitz der Gesellschaft oder der Wohnsitz eines Gesellschafters bzw. Geschäftsführers innerhalb ihres Amtsbereichs liegt“, merkt Sommer an. „Das Notarbüro des Vertrauens kann im Rahmen der Anfrage aus einer Liste der zuständigen Notarinnen und Notare ausgewählt werden.“ Sobald die Urkundsvorbereitungen abgeschlossen sind, findet zum vereinbarten Termin die Videokonferenz statt. Diese läuft ähnlich ab wie eine Beurkundung oder Beglaubigung vor Ort: Nach der Identifizierung der Beteiligten wird die notarielle Urkunde wie gewohnt verlesen und erläutert. Dabei können die Beteiligten den Text in einem weiteren Fenster der Videokonferenz mitverfolgen. Sind alle Fragen geklärt, wird die Urkunde elektronisch unterzeichnet. Dies erfolgt durch einen für die Beteiligten einfach und intuitiv zu bedienenden Signiervorgang mittels individueller TAN.

Amtshandlungen in Präsenz weiterhin möglich

Das Online-Verfahren ist eine zusätzliche Option für die Beteiligten. Selbstverständlich können alle Beurkundungen und Beglaubigungen auch weiterhin wie gewohnt in Präsenz vorgenommen werden. „Ob vor Ort oder digital im Wege des Online-Verfahrens, die bewährte Beratung und Betreuung durch die Notarinnen und Notare bleibt in jedem Fall gewährleistet“, versichert Sommer.

Weitere Informationen mit kurzen Erklärvideos zu den notariellen Online-Verfahren und der Registrierungsprozess sind unter https://online-verfahren.notar.de oder über den nachfolgenden QR-Code abrufbar.

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.

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Das Berliner Testament in „Reinform“

Wenn Eheleute gemeinsam ihre Erbangelegenheiten regeln, greifen sie häufig auf das sogenannte Berliner Testament zurück. Dabei setzen sie sich gegenseitig zu Alleinerben ein und bestimmen sogenannte Schlusserben, in der Regel die gemeinsamen Kinder, die nach dem Tod des Längerlebenden den verbleibenden Nachlass erhalten. Stirbt ein Ehepartner, erbt der überlebende Ehepartner also zunächst alles, nach dessen Tod erben dann die Kinder. „Für viele Familien ist dies eine wirtschaftlich sinnvolle und auch zwischen den Generationen weithin akzeptierte Gestaltung“, berichtet Stephanie Reber, Notarassessorin an der Landesnotarkammer Bayern. „Der längerlebende Ehepartner soll wirtschaftlich abgesichert werden und die Kinder erhalten zum Schluss das verbleibende Vermögen der Eltern.“

Steuerliche Nachteile durch das Berliner Testament?

Den größten Vermögensposten von Eheleuten bilden oft Immobilien. In Zeiten steigender Immobilienpreise wird vom Berliner Testament immer häufiger mit der Begründung abgeraten, dass dieses erbschaftsteuerlich nachteilig sei. Da die Kinder beim Tod des ersten Ehegatten nichts erben, würden insoweit deren steuerliche Freibeträge in Höhe von zur Zeit EUR 400.000,00 je Kind nicht ausgeschöpft und damit quasi „verschenkt“. „Dies ist zwar im Ansatz richtig, da die Kinder ausschließlich Erben des längerlebenden Elternteils werden“, führt Reber weiter aus. „Man sollte aber genau die vorhandenen Vermögenswerte und mögliche steuerliche Privilegierungen z. B. bei selbstgenutztem Wohneigentum prüfen, bevor ein steuerlicher Änderungsbedarf angenommen wird.“

Steueroptimierte Gestaltung ist möglich

Zudem gibt es selbst bei einem größeren Vermögen Wege, das Berliner Testament steuerlich sinnvoll zu gestalten und gleichzeitig dem überlebenden Ehepartner weitgehende Entscheidungsfreiheit einzuräumen. So kann beispielsweise geregelt werden, dass die Kinder und/oder Enkelkinder beim Tod des ersten Elternteils bereits Vermögenswerte im Wege eines sogenannten Vermächtnisses aus der Erbschaft erhalten, was dazu führt, dass steuerliche Freibeträge genutzt werden. Ferner kann die lebzeitige Schenkung von Vermögenswerten ein effektives Mittel zur Senkung der Erbschaftsteuerlast sein.

Rechtliche Beratung ist sinnvoll

Bei Fragen zur Testamentsgestaltung stehen Notarinnen und Notare zur individuellen Beratung zur Verfügung. Wollen nicht miteinander verheiratete Paare gemeinsam ihren letzten Willen regeln, führt ohnehin kein Weg an der Notarin oder dem Notar vorbei: Ein Erbvertrag, der in seinen Wirkungen einem gemeinschaftlichen Testament gleichkommt, muss nämlich zwingend notariell beurkundet werden.

Eine rechtliche Beratung ist auch deshalb sinnvoll, weil ein Ehegattentestament weitere Fragen aufwirft. Das Berliner Testament in seiner herkömmlichen Form führt beispielsweise dazu, dass die Kinder beim ersten Todesfall enterbt werden und einen Pflichtteilsanspruch geltend machen könnten. Dieses Risiko kann allerdings durch geschickte Gestaltung des Berliner Testaments erheblich gemindert werden.

Außerdem erzeugt das Berliner Testament oftmals eine Bindungswirkung für den überlebenden Ehegatten. Sind z. B. die gemeinsamen Kinder als Schlusserben eingesetzt, kann ein Ehegatte das Testament nach dem Tod des anderen in der Regel nur ändern, wenn sich die Eheleute diese Änderungsmöglichkeit im Testament ausdrücklich vorbehalten haben. Selbst bei geänderten Lebensumständen wie der Wiederverheiratung oder gar der Geburt weiterer Kinder können die testamentarischen Regelungen nicht mehr angepasst werden. „Gerade bei jungen Eheleuten besteht die Gefahr, dass eine vor mehreren Jahrzehnten sinnvolle Regelung nicht mehr zu den aktuellen Verhältnissen passt“, berichtet Reber. „Auch hierfür kann jedoch durch entsprechende Regelungen im Testament vorgesorgt werden. Eine juristische Begleitung durch eine Notarin oder einen Notar kann somit helfen, den Familienfrieden für kommende Generationen zu bewahren.“

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.

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Offizieller Anschein durch angebliche Beteiligung eines Notars

Rechtsuchende wenden sich an Notarinnen und Notare in aller Regel in Angelegenheiten, die ein besonderes Vertrauensverhältnis verlangen. Als Träger eines öffentlichen Amtes bieten Notarinnen und Notare unabhängige und unparteiliche Vertragsgestaltung und werden zudem aufgrund ihrer gesetzlichen Pflicht zur Verschwiegenheit auch im besonderen Maße als Vertrauensperson rechtsuchender Bürgerinnen und Bürger wahrgenommen. Die notarielle Tätigkeit gewährleistet Rechtssicherheit sowie Rechtsfrieden und schützt rechtsunerfahrene Personen.

Leider ist diese besondere Vertrauensstellung auch Trickbetrügern bekannt, die sich in verschiedenen Betrugsmaschen als Notar ausgeben, weiß David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern, zu berichten. Die Betrügereien laufen meist nach einem bestimmten Muster ab. Potenzielle Opfer erhalten in der Regel einen Anruf eines angeblichen Notarbüros und sollen unter einem Vorwand Zahlungen leisten. Die vorgegebene Beteiligung einer Notarin bzw. eines Notars erzeugt dabei eine besondere Glaubwürdigkeit gegenüber dem potenziellen Betrugsopfer; die telefonische Kontaktaufnahme erschwert die Überprüfung der Echtheit zusätzlich.

Häufige Betrugsmaschen

In den Telefonaten täuschen die kriminellen Betrüger beispielsweise den Anruf eines angeblichen Notarbüros vor, das über einen vermeintlichen Gewinn informiert. Die Angerufenen werden in diesem Zusammenhang aufgefordert, Vorabzahlungen zu leisten, um den Gewinnbetrag ausgezahlt zu bekommen. Gezahlte Beträge sind dann häufig für immer verloren. Rechtsunerfahrene Bürgerinnen und Bürger wissen leider häufig nicht, dass Notarinnen und Notare keine Gebühren über das Telefon erheben würden, sondern nur durch eine amtlich unterschriebene Kostenrechnung, warnt Sommer. Besondere Vorsicht ist gerade dann geboten, wenn die Anrufer durch den Verweis auf gefälschte Internetseiten dieser angeblichen Notarbüros versuchen zweifelnde Bürgerinnen und Bürger von ihrer Betrugsmasche zu überzeugen.

In besonders dreisten Fällen wird den Angerufenen vorgetäuscht, dass nahe Angehörige z. B. einen Verkehrsunfall verschuldet hätten und in Arrest genommen worden wären. Eine Entlassung des Angehörigen sei nur bei Zahlung eines baren Geldbetrages möglich. Für die Übergabe wird die Adresse eines tatsächlich existierenden Notarbüros angegeben. Vor Ort erscheint dann ein vermeintlicher Mitarbeiter, der vorgibt, das Geld im Auftrag der Notarin bzw. des Notars in Empfang zu nehmen. Die Entgegennahme von Bargeld zur Aufbewahrung oder zur Ablieferung an Dritte ist gesetzlich untersagt und daher für jede Notarin bzw. jeden Notar berufsrechtlich unzulässig, weiß Sommer. Auch hier dient der Vorwand einer Beteiligung der Notarin bzw. des Notars ausschließlich dazu, die notarielle Vertrauensstellung zu missbrauchen.

Wie kann man sich schützen?

Sobald Zweifel an der Echtheit einer behaupteten notariellen Beteiligung aufkommen, wenden Sie sich gerne an ihre örtliche Notarkammer.

Gehen Sie nicht auf Geldforderungen ein und geben Sie keine persönlichen Daten preis, insbesondere keine Kontodaten oder Kreditkartennummern.

Informieren Sie ggf. die Polizei.

Darüber hinaus stellt die Bundesnotarkammer einen Bürgerservice auf den Internetseiten www.notar.de zur Verfügung. Dort sind abschließend alle amtlich bestellten Notarinnen und Notare aufgelistet und können mit ihren jeweiligen Kontaktdaten eingesehen werden.

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V

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Ausschluss von Sachmängelansprüchen – Gekauft wie gesehen

„Sobald der Entschluss zum Kauf einer Immobilie gefasst ist, sollten Käuferinnen und Käufer diese zunächst auf Herz und Nieren prüfen“, mahnt Neuschwender. Denn jedenfalls bei gebrauchten Immobilien enthält der Kaufvertrag in der Regel einen umfassenden Ausschluss von Sachmängelansprüchen. In diesem Fall kann die Käuferseite Mängel nur geltend machen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde, die Verkäuferseite eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder aber einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Käuferinnen und Käufer sollten sich daher über etwaige wesentliche versteckte Mängel der Immobilie, wie beispielsweise defekte Leitungen oder aber Feuchtigkeitsschäden, umfassend informieren. Denn diese muss die Verkäuferseite nur offenlegen, wenn sie ihr bekannt sind. Insbesondere bei älteren Immobilien ist es daher ratsam, bei der Besichtigung eine fachkundige Person hinzuzuziehen. Verkäuferinnen und Verkäufern sei an dieser Stelle empfohlen, auch ungefragt alle bekannten wesentlichen Mängel zusammenzustellen und der Käuferseite nachweisbar offenzulegen. „So kann insbesondere ein späterer Arglistvorwurf vermieden werden“, erläutert Neuschwender.

Zudem sollten sich Käuferinnen und Käufer einen Überblick über alle relevanten Dokumente und Unterlagen verschaffen. Wichtig sind insbesondere die Baugenehmigung, Baupläne, der Energieausweis, Grundrisse, bei vermieteten Immobilien auch der Mietvertrag und Nachweise über Mieteinkünfte, bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle sowie Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen. Die Verkäuferseite sollte sicherstellen, dass diese Unterlagen frühzeitig zur Einsicht vorliegen.

Finanzierung ja oder nein?

Von der Käuferseite ebenfalls frühzeitig geklärt werden sollte, ob der Erwerb ganz oder teilweise durch ein Darlehen finanziert werden soll oder nicht. Dies ist immer dann notwendig, wenn nicht sämtliche Kosten aus Eigenmitteln beglichen werden können. „Der Kapitalbedarf umfasst dabei nicht nur den reinen Kaufpreis“, weiß Neuschwender. Auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, eine ggf. anfallende Maklerprovision, Aufwendungen für Modernisierungen und Renovierungen sowie Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt) sollten hierbei einkalkuliert werden.

Steuerliche Fallstricke beachten

Verkäuferinnen und Verkäufer sollten im Blick behalten, dass der Verkauf von Immobilien unter gewissen Umständen Einkommensteuer, zum Beispiel in Gestalt der sog. Spekulationssteuer, auslösen kann. Eine Rücksprache mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater ist insbesondere dann geboten, wenn die Immobilie nicht vollständig oder nicht durchgehend zu privaten Wohnzwecken dient oder gedient hat bzw. wenn die Immobilie auch betrieblich genutzt wird bzw. wurde.

Notarinnen und Notare als neutrale und unabhängige Beraterinnen und Berater

Schon vor der Beurkundung klärt die Notarin bzw. der Notar den Sachverhalt, berät die Vertragsbeteiligten unparteiisch und klärt sie umfassend über eventuelle Risiken und mögliche Alternativgestaltungen auf. Darauf aufbauend erstellt sie/er den Entwurf eines ausgewogenen, den Interessen der Beteiligten entsprechenden Kaufvertrages und steht in der Folge für sämtliche Fragen zur Verfügung.

Gut zu wissen:

Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich. Die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand und der Anzahl der Besprechungstermine.

Nach der Beurkundung sorgt die Notarin bzw. der Notar schließlich für eine sichere und reibungslose Abwicklung des Vertrags und gewährleistet so, dass die Verkäuferseite den Kaufpreis und die Käuferseite das Eigentum an der Immobilie erhält.

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Für die meisten Bürgerinnen und Bürger ist der Immobilienkauf das wichtigste Geschäft ihres Lebens. Nicht erst seitdem die Immobilienpreise gestiegen sind, finanzieren viele Käufer ihr Eigenheim ganz oder teilweise mit Hilfe eines Darlehens. Als Sicherheit für die Bank wird in diesen Fällen regelmäßig eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld sichert das Recht der Bank, die Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt wird.

Das Grundbuch reinigt sich nicht von alleine

Aber auch wenn das Darlehen wie vereinbart getilgt wird, kann es später zu Problemen kommen. „Im Grundbuch wird nicht automatisch dokumentiert, dass das Darlehen abbezahlt ist“, erklärt Stephanie Reber, Notarassessorin an der Landesnotarkammer Bayern. Hierfür bedarf es vielmehr zustimmender Erklärungen von Bank und Eigentümer, die dem Grundbuchamt vorgelegt werden müssen. Kompliziert kann es werden, wenn bei der Bestellung der Grundschuld auch ein sogenannter Grundschuldbrief erstellt wurde. Diesen gibt es für jede Grundschuld nur ein einziges Mal. Geht er verloren, muss er in einem langwierigen Verfahren für kraftlos erklärt werden. Das Verfahren kostet dann ein Vielfaches der einfachen Löschung.

Eigentümer können Probleme vermeiden

Sind diese Fragen nicht geklärt, kann es vor allem bei einem geplanten Verkauf zu Problemen kommen. Notarinnen und Notare stellen sicher, dass ein Käufer die Immobilie unbelastet erhält. „Das bedeutet, dass der Kaufpreis an den Verkäufer auch erst fließen kann, wenn alle Unterlagen vorliegen, die zur Löschung der Grundschulden benötigt werden. Fehlt zum Beispiel der Grundschuldbrief, muss der Verkäufer lange auf sein Geld warten“, berichtet Reber. Ob im Grundbuch eine Grundschuld mit oder ohne Brief eingetragen ist, kann jeder Eigentümer leicht herausfinden: Wurde kein Brief erstellt, steht im Grundbuch ein ausdrücklicher Hinweis hierauf, etwa „ohne Brief“ oder „brieflos“. „Fehlt ein solcher Zusatz und ist das Darlehen schon getilgt, sollten Eigentümer in ihren Unterlagen nachsehen, ob sie den Brief von der Bank schon erhalten haben“, rät Reber. „Er ist an seinem festen gelben Papier unschwer von anderen Unterlagen zu unterscheiden und sollte sorgfältig aufbewahrt werden.“

An die nächste Generation denken

Zwingend ist eine Löschung der Grundschulden aus dem Grundbuch nicht. Ist etwa eine größere Renovierung geplant, für die ein neues Darlehen erforderlich ist, kann man die bisherige Grundschuld erneut nutzen. Ob dies wirklich Kosten spart, hängt auch davon ab, wie sich die Zinskonditionen anderer Banken in der Zwischenzeit entwickeln. Hat der Eigentümer solche Pläne aber nicht, ist eine Löschung meist empfehlenswert. „Gerade wenn die Immobilie an die nächste Generation weitergegeben wird, kann es für diese schwierig werden, die nötigen Unterlagen zu finden“, so Reber. „Die zeitnahe Löschung erspart den Erben ein nervenaufreibendes Verfahren.“

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V

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Einsatz des Notvertretungsrechts

Vorausgesetzt ein Ehepartner ist aufgrund einer Erkrankung oder eines Unfalls nicht mehr handlungs- und entscheidungsfähig, kann sich ab diesem Jahr der andere Ehepartner gegenüber dem behandelnden Arzt auf sein Notvertretungsrecht berufen.

„Allerdings muss der Arzt bei der erstmaligen Ausübung des Notvertretungsrechts prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind oder Ausschlussgründe vorliegen, also kein Betreuer bestellt und keine Vorsorgevollmacht erteilt ist“, erläutert Stephanie Reber, Notarassessorin an der Landesnotarkammer Bayern. Ein weiterer Ausschlussgrunde ist z.B. die Eintragung eines Widerspruchs gegen das Ehegattenvertretungsrecht im Zentralen Vorsorgeregister (ZVR). Der vertretende Ehegatte muss dem Arzt darüber hinaus schriftlich u.a. bestätigen, dass er das Vertretungsrecht bisher noch nicht ausgeübt hat und seines Wissens kein Ausschlussgrund vorliegt, insbesondere also keine andere Vertrauensperson über eine Vollmacht verfügt.

Nachdem der Arzt von seinem Einsichtsrecht in das ZVR Gebrauch gemacht hat, fasst er sämtliche eingeholte Informationen in einer Bescheinigung zusammen und hält insbesondere den Zeitpunkt der Entstehung des Vertretungsrechts fest, um die sechsmonatige Ausschlussfrist bestimmen zu können. Bei allen weiteren Vertretungshandlungen im Rahmen des Notvertretungsrechts muss der vertretende Ehepartner dieses Nachweisdokument vorlegen.

Einschränkungen des Notvertretungsrechts

„Gut an der Neuregelung ist“, fasst Reber zusammen, „dass es für die akute Notsituation nun Handlungsmöglichkeiten für den Ehepartner gibt.“ Das Ehegattenvertretungsrecht ist als gesetzliche Auffanglösung für Notfälle jedoch beschränkt. Es kann und soll also weder die Erteilung einer (General- und) Vorsorgevollmacht noch das gesetzlich ansonsten vorgesehene Betreuungsverfahren dauerhaft ersetzen. Insbesondere hilft das Notvertretungsrecht bei länger anhaltenden Krankheitszuständen auf Dauer nicht weiter und schiebt die Einleitung eines Betreuungsverfahrens nur um maximal sechs Monate auf, das ohne Erteilung einer Vorsorgevollmacht spätestens nach Ablauf dieser Frist erforderlich bleibt. Ferner ist ausschließlich der Bereich der Gesundheits-, nicht jedoch der der Vermögensangelegenheiten umfasst. In diesem Zusammenhang kann der Ehepartner zwar zum Beispiel Versicherungsleistungen oder Beihilfeansprüche für den Partner geltend machen. „Dem Ehegatten ist es jedoch nicht möglich, Behördengänge zu besorgen, Post zu öffnen oder Rechnungen mit dem Geld des vertretenen Ehegatten zu bezahlen bzw. Bankgeschäfte zu tätigen“, weist Reber hin. Auch Entscheidungen wie der Abschluss eines Heimvertrags können vom Ehepartner im Rahmen des Notvertretungsrechts nicht getroffen werden, da der Abschluss langfristiger Verträge über das Ende des Vertretungsrechts hinaus nicht erfasst ist.

Die Neuregelung darf somit nicht darüber hinwegtäuschen, dass weiterhin nur die umfassende und selbstbestimmte Regelung der eigenen Angelegenheiten in einer General- und Vorsorgevollmacht eine dauerhafte und umfassende Vertretung ermöglicht, die im Regelfall eine Betreuerbestellung entbehrlich macht. „Nur mithilfe der notariellen General- und Vorsorgevollmacht ist der Ehepartner auf Dauer und sogar über den Tod des Partners hinaus sowohl in gesundheitlichen als auch in vermögensrechtlichen Angelegenheiten handlungsfähig“, mahnt Reber eindringlich.

Quelle: Bayerischer Notarvereins e. V

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Hintergrund des zu erwartenden Anstiegs der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022. Der Gesetzentwurf sieht Änderungen bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien vor. Dadurch können die Werte, die von den Finanzämtern zur Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien herangezogen werden, ab kommendem Jahr steigen. Es handelt sich um eine notwendige Anpassung an die Immobilienwertermittlungsverordnung aus dem Jahr 2021. Dabei muss der Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts beachten, wonach sich die Bewertung von Immobilien am Verkehrswert zu orientieren hat.

Wer also ohnehin über eine schenkweise Übertragung von Immobilien nachdenkt, könnte von einer Übertragung noch in diesem Jahr steuerlich profitieren. „Dabei kann der Schenker auch nach der Übertragung in der Immobilie wohnen bleiben oder sie weiterhin vermieten“, erklärt Sommer. „Zur Absicherung des Schenkers kann ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden.“ Solche vorbehaltenen Nutzungsrechte reduzieren auch den für die Steuerbemessung anzusetzenden Wert der geschenkten Immobilie.

Es sprechen aber nicht nur steuerliche Aspekte dafür, Immobilien nicht erst mit dem Tod zu vererben, sondern schon zu Lebzeiten zu übertragen. Beispielsweise lassen sich mögliche Ansprüche Dritter, etwa Pflichtteilsberechtigter oder Sozialleistungsträger, vermeiden oder zumindest reduzieren. Für viele steht auch der Wunsch im Vordergrund, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen und die Verantwortung für die Immobilie auf die nächste Generation zu übertragen.

Frühzeitige Vermögensübertragungen können unter einer Vielzahl von Gesichtspunkten sinnvoll sein. Notarinnen und Notare beraten hierzu gerne.

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